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小区车库变店铺,乱象到底该如何治理

发布时间:  浏览: 次  作者:胡云华

   连日来,市区多家小区的业主反映,小区内有部分地上车库被改成店铺,进行经营性活动,影响居住质量。为此,牡丹晚报全媒体记者走访了市大学路、华英路、和平路等路段的多家小区,发现绝大多数小区存在地上车库被改成店铺的现象,店铺种类多样,吸引了小区外部的流动人群,使小区人员更加复杂化。
   车库改店铺现象为何存在?该行为是否有法可依?相关部门又该如何管理?带着诸多疑问,牡丹晚报全媒体记者进行了采访。
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车库改店铺,带来问题一串串
   10月21日中午,正值午饭时间,部分学生及务工人员涌进菏泽大学嘉园,并向附近几栋楼的地上车库聚集,整个小区顿时热闹起来。
   牡丹晚报全媒体记者发现,带有“超市”“烧饼”“快递”等字样的车库前,消费者络绎不绝,穿拖鞋的小区住户、穿校服的中学生、刚下课的大学生、穿蓝绿色工装的工人来往其间,形成了短暂的消费高峰期。
   消费高峰期过后,部分空闲下来的商家拉出店内的燃气罐或电磁炉,开始在车库门外炒菜,准备自家的午饭;部分商家门外则已堆积起购物垃圾,尚未来得及打扫。
   从车库店取到快递、买完菜,小区业主姬女士接受了牡丹晚报全媒体记者的采访。
   谈及“车库店”给她带来的影响,姬女士表示:“能够给生活提供便利,但这种便利程度其实非常有限,因为,小区门外就有各种店铺。对我来说,在意的主要是安全问题。车库店里如果有明火,又没有窗口通风,会不会存在火灾隐患?更主要的是,进小区的人太多了,且不只是附近常住的住户和学生,流动性社会人员也增多了,让我觉得不太安全。”
   更有居民表示,因小区内的外来人员增多,监控区域有限,在自家楼下带婴幼儿遛弯时,也需要更加谨慎。
   在市华英路附近的佳和花园小区,车库店里的卫生环境相对较差。店门外,除杂物随意堆积之外,门前丢弃的部分生活垃圾已经腐败,来往居民都绕道而行。牡丹晚报全媒体记者发现,受卫生条件影响,很少有消费者到此类店铺购物。
   该小区业主告诉牡丹晚报全媒体记者,小区长期没有物业公司入驻,车库店铺的经营及卫生环境都靠店主自我约束,因小区内空地面积较大,没有购买车库的业主一般将车辆停放于空地处。
   在随后走访的鑫苑花园小区及金都华庭小区,也都存在车库被改成店铺的现象,但物业对其管理约束得相对较好,车辆停放比较统一,均未发现车辆占用消防通道等现象。
   牡丹晚报全媒体记者走访发现,车库店所在的居民楼,多为人员往来较多、小区大门附近的前三栋楼,且经营种类繁多,包括小超市、餐饮店、快递点、摄影复印店、服装店、育婴店、洗衣店甚至医疗美容店,靠近学校附近的小区,还有多家教育培训机构的店面。
   部分店铺为吸引顾客,对车库进行了装修改造。如将车库门改为崭新的双开防盗门,将店铺招牌进行设计装饰,在没有窗口通风及自然光照明的车库内,店主利用物件布置及灯光增添室内亮度。
   另有部分店铺,在占用车库门外区域摆放货物的同时,又用木棍及防雨布料搭起遮雨凉棚,并将其进一步扩展为货物存放区。更有部分商户将货物堆积进与车库相邻的一楼入口处,住户上楼时需绕行。
   个别无法租到车库进行经营的店主,则在与车库店相邻的公共区域直接搭建凉棚,挂起简易招牌,进行店铺经营。
   受此影响,部分住户也开始在自家车库内外存放杂物及垃圾,占用了部分公共区域。
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 业主私自出租车库,部分店铺有营业执照
   “根据相关法律文件,私自出租车库开店肯定是不合法的。除业主自己开店经营外,大多是业主私自将车库出租给外来人员,合同及资金交易的当事人只有业主和店主,物业事先并不知情,甚至在店铺开起来后,绝大多数业主也并不知道是哪家业主私自将车库出租、改变了车库用途。即使发现了车库店,因为没有行政执法权,我们只能对双方进行劝诫,但收效甚微,有的店主甚至直接撕掉了物业发出的告示。部分出租车库的业主为大学老师,知法违法,但语言能力较强,物业工作人员上门与其沟通时,无法说服对方遵守相关条例。”说起小区里的车库店,大学嘉园小区物业经理戈先生有些为难地说。
   据介绍,大学嘉园小区公共区域内,曾出现过大量违章搭建的店铺,严重干扰了居民生活,小区物业曾联合社区街道办、城管部门等对其进行拆除。
   “但车库店与该情况不同。有些店铺是之前外面拆迁时搬进来的,本身有营业执照,且尚未到期,我们只能继续劝导店主和有关业主,至少先把个别的、使用明火的店铺劝离。也希望能继续联合相关部门,解决车库店问题,还居民一个安稳、安全的居住环境。”戈先生表示。
   为维护居民生命财产安全,消防部门定期对车库店进行消防隐患排查。目前,大学嘉园小区正着手成立业主委员会,希望能借助全体业主的力量,制约车库店现象。
   除去外部拆迁时搬迁入小区的店铺,为何有商家直接选择租赁小区车库,进行商业经营呢?
   据了解,学校周边等人群密集区域,店铺租金普遍较高,但基数较大且相对固定的消费群体,对商家而言无疑具备巨大的吸引力。为此,部分店主认为,与其在临街店铺租赁店面,不如选择租金相对低廉的车库,可大大降低经营成本。
   另外,商家认为,若车库店选在紧靠小区门口处的三栋楼,除了可以吸引小区外的消费者,还可以吸引小区内的住户进行固定消费。
   对于车库店,省政协委员、市政协常委、菏泽博爱医院院长钟国栋表示,根据《中华人民共和国物权法》、《菏泽市物业管理条例》的相关规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。按照法律规定,业主如果将车库改变为经营性用房,除了要遵守法律、法规以及管理规约外,还应当经过有利害关系的业主同意。他认为,车库店存在七大弊端:安全隐患巨大、影响社会治安、造成环境污染、国家税费流失严重、对消费者合法权益保护不利、损害正常商业秩序、损害业主利益增加社会矛盾。
   市人大代表侯宪会也认为:“首先,有供给就表明有需求,车库店非常便利,小区业主的确会在这类店进行消费。其次,部分车库店是小区业主在经营,他家在本小区,门店在本小区,对他而言就更方便。再者,一些餐饮会所有可能移到小区内,提供隐秘的私人宴请、家庭宴请、高档宴请,以应对‘八项规定’中不许随便吃喝、宴请等规定。这种情况也是有可能的。”
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  依《菏泽市物业管理条例》,提高业主及店主的法制观念
   对小区内的住宅、车库及其他附属设施改变为经营性用房一事,《菏泽市物业管理条例》作出了明确规定。
   《菏泽市物业管理条例》根据 《山东省物业管理条例》的规定,保留了对“业主将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房”的限制性规定,并规定“业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的,应当向业主委员会征求意见,并经有利害关系的业主同意后,方可依法向有关部门办理相关手续。”这样既符合当前“放管服”改革和国家鼓励“大众创业”的精神,又最大限度地维护了社会稳定和公众利益。
   “既然我们有相关的法律法规,就应按照法律来办。如果小区存在这一情况,业主可以向业主委员会进行申诉,也可以向物业管理办公室反映,要求其进行协调。”市人大代表侯宪会表示,“同时,如果业主有将车库出租改成店铺的意向,可以先向业主委员会提交申请,同时,尽量避免影响其他业主的正常生活,不要给其他业主带来不便。尤其是,不要在小区内开饭店、会所等往来顾客较多且比较喧哗的店铺。”
   “车库也是业主的房屋,业主委员会可能也没办法有效治理车库店。我们只能逐渐增强大家的法律意识,让业主与店主遵纪守法。如果产生矛盾,至少我们有法可依,其他业主可依法投诉、起诉。但要求行政执法部门直接关闭车库店,是有难度的,很难实现。我们只能宣扬倡导,让事件双方意识到私自开车库店是违法的、不合适的,在此基础上,情况可能会慢慢变好。”侯宪会表示。
   如果自己的生活受到车库店影响,或认为车库店存在安全隐患,业主可以通过什么途径维护自身的合法权益?菏泽君诚仁和律师事务所律师韩光玲给出了专业建议:首先,业主可以向小区业委会申诉,要求业委会协调;若业委会无法协调解决,业主可以向菏泽市物业纠纷调解委员会申请调解,办公室位于市长江路1102号915;如果矛盾仍无法解决,业主可以向法院提交诉讼申请,走合法的诉讼程序。
  在有限的权限内,寻求解决办法
   为制约业主私自出租车库改作商用行为,几家物业公司负责人讲述了正在实施的“无奈之举”。
   “根据《菏泽市物业管理条例》,私自出租车库开店肯定不合法。我们曾集中劝离过火疗店等带明火的车库店,其他能吸引大量消费者的店铺,我们也尽力劝其搬离,以免影响业主生活。目前,小区入口处剩余的几家车库店,因没有明显的安全隐患、顾客数量较小,我们尚未考虑到更好的劝离办法。针对停放在车库以外的车辆,工作人员负责巡逻查看。若其占用消防通道,或堵塞了居民正常通行路段,工作人员立刻会联系车主移车。”鑫苑花园小区物业公司的桑先生说。
   此外,桑先生还表示,他曾了解过小区车库店的营业执照办理情况,发现所有车库店均为无照经营,因为不合法,相关部门不会给车库店办理营业执照。
   大学嘉园小区物业则实行了定时集中停车的管理办法,即在傍晚固定时间点后,通知随意停放在公共区域的车主,将车辆开往小区内划出的临时公共停车区,以免夜间个别车辆堵塞消防通道。
   金都华庭小区物业聂女士介绍了他们的管理办法:“小区有1000余户业主,地上车库仅400余个,且没有地下车库,业主对车库和停车位有需求。为此,我们与业主约定,凡是购买了车库的业主,我们登记了其家中两辆车的信息,一辆可存放于车库,另一辆可存放于公共区域;没有购买车库的业主,我们登记了其一辆车的信息,可停放于公共区域。若业主将自家车库出租给商家或自行经营,改变了车库用途,则默认其不需要车库停车,门禁处会禁止该业主名下的车辆再进入小区、占用公共停车位。同时,消防通道处坚决禁止停放车辆。”聂女士说,这一办法对车库店的治理起到了一定作用,但也未能根治。
   整顿车库店,有相关管理权限的部门有什么建议?
   市住建局物业科相关负责人说:“规划内并非经营性的建筑,是不允许进行店铺经营的,自家车库被业主私自改为经营性用途,也不合法。业主若想将自家车库改做商用,根据《菏泽市物业管理条例》,需要向小区业主委员会征求意见,并征得有利害关系的业主同意。”
   市城管行政执法支队相关负责人表示:“私自经营车库店肯定不合法,但其根本问题是营业执照的办理问题,如果商铺有营业执照,我们需要联合小区物业、社区街道办等共同采取相关措施。如果这类商铺没有营业执照,行政审批与市场监管部门或许可以介入。”
   牡丹区北城街道办事处物业科相关负责人表示:“凡是车库私自改作商用、有对外营业倾向的,我们不会给车库店办理营业执照。之前行政审批部门也向我们表明了态度,没有物业及社区的公章,他们一律不给该类个体户办理营业执照。目前有营业执照、尚未到期的商铺,在到期后一律不予继续办理。目前,大学嘉园小区业主委员会的成立手续即将完成审核。待成立后,业主委员会可联合社区、物业对车库店现象依法进行约束治理。”
   市行政审批服务局大厅工作人员说:“个体户的营业执照,目前在所在地的街道办事处即可审批,如果街道办依法不予审批,市级行政审批服务局大厅也同样依法不予办理。”
   钟国栋建议,政府部门要从车库的出售、出租、价格、增建、使用等方面起草加强住宅小区车库管理的指导意见,引导业主充分发挥车库的使用功能。 

牡丹晚报全媒体记者 胡云华

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